82% арендных договоров на объекты коммерческого назначения содержат приписку о страховании ответственности пользователя помещений. Де-факто страховка арендатора становится для российского рынка нормой. Хотя по-прежнему сопровождается своими сложностями и нюансами.
Нюансы страхования взаимной ответственности сторон по договору аренды
Эксперты считают, что для нормальной работы полиса нужна и дополнительная законодательная база, и качественное понимание страхования ответственности арендатора самими сторонами договора аренды. В частности, проблемными остаются три вопроса.
- Прозрачное описание в арендном контракте расходов на страховку. Более чем в 90% случаев они обозначены в отделе «операционных затрат» и не понимаются арендодателем, как страховые. Обнаружение подобной ежегодной траты часто становится причиной споров.
- Открытым остается и вопрос распределения издержек при проведении ремонта на арендуемой территории. Пользователь вкладывается в это строительство, часто обязан покрыть все строительные риски по договору страхования гражданской ответственности арендатора перед соседями-пользователями других помещений комплекса, но де-факто в собственность отстроенные объекты не получает. Логичным было бы распределить издержки на строительство и страховку между сторонами.
- Четкой понятной системы расчета предельных выплат в этом виде страховки пока нет.
Когда арендодатель выступает третьим лицом и выгодополучателем
Еще один момент, на который часто обращают недостаточно внимания, касается самого формата страховки. Ответственность арендатора можно застраховать на нескольких уровнях:
- перед посетителями и клиентами;
- перед иными лицами;
- перед арендодателем (за своевременные выплаты арендных платежей, сохранность имущества);
- перед другими пользователями бизнес-центра.
Формат договора может использоваться один – страхование ответственности арендатора перед третьими лицами стоимостью от 0,1 до 1 % определенного лимита. Но вот чего многие страхователи и инициаторы страхового покрытия (арендодатели) не учитывают: в такой формат полиса априори включены только де-факто третьи лица – посетители, соседи, клиенты, сторонние пострадавшие. Ответственность перед арендодателем включается в контракт опционально, по умолчанию к третьим лицам он не причисляется.
«Арендный маркетинг»
В условиях падения арендных ставок и резкого сокращения количества арендаторов владельцы коммерческих объектов все чаще используют страхование имущества и ответственности, как привлекающий фактор для потенциальных партнеров. Арендатору действительно так удобнее – он получает уже застрахованное имущество с гарантиями его безопасности/функциональности. Ему не приходится решать вопрос по страхованию ответственности арендодателя за опасные объекты, находящиеся на территории используемого комплекса.
Для владельца недвижимости такая практика не менее выгодна:
- ему не приходится самостоятельно контролировать возобновляемость договоров страховки;
- он получает уверенность в качестве выбора страховщика (потому как занимается этим вопросом сам);
- затраты на страхование ответственности за лифты, коммуникации, строительные работы он может разделить или полностью делегировать арендатору.
Но при таких условиях заключения договора арендодатель не получает гарантий для себя (на случай неосторожности арендатора или его сотрудников). То есть сам подход эффективен, но требует доработки.
Долгосрочные взаимовыгодные отношения собственника и пользователя коммерческими помещениями должны выстраиваться на прозрачных договоренностях, в том числе, в части страхования ответственности бизнеса арендатора и арендодателя. Понимание обеими сторонами условия страховки – это ключевое условие и одна из профильных задач СА «GALAXY страхование».
Мы не ограничиваем выбор страховых компаний для своих клиентов, но предлагаем сотрудничество только с проверенными исполнителями рынка. Плюс наши консультанты представляют интересы страхователя и всегда готовы в режиме онлайн подсказать, как организовать страховое сопровождение арендного договора максимально эффективно для всех его сторон.
